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[摘要] 开发企业在没有取得《预售许可证》之前，所有的销售行为都是违规行为。开发企业在没有取得《预售许可证》的这段时间内，国家法律也不保护购房人的合法权益。只有取得《预售许可证》，资金监管账户才能生效，才能保护
近日，读者王先生咨询：“儿子看中了一个新建的小区，但是我们了解到这个期房还没有拿到《预售许可证》。这种情况下，资金监管制度还能保护我们的房款安全吗？”
对此，乌鲁木齐市住房保障和房产管理局相关负责人解答：“开发企业在没有取得《预售许可证》之前，所有的销售行为都是违规行为。开发企业在没有取得《预售许可证》的这段时间内，国家法律也不保护购房人的合法权益。只有取得《预售许可证》，资金监管账户才能生效，才能保护购房人的房款安全。
此外，读者刘先生反映，2017年初他和朋友冷某各买了米东区的1间商铺，开发企业承诺2017年年底交付，但是至今还未交付。前几日，刘先生约了几个业主去工地看了施工进度，刘先生说：“目前正在加紧建设住宅，商业部分的建设情况并不理想，很有可能今年年底也无法交付，说实话我们业主都很着急担心的，却也没有任何办法，只能耐心等待。”
业内人士分析，有些开发企业收取了预售款后，可能部分资金会用于项目建设，而部分款项则会去再拿地或投资其他项目。这就造成了一些新建项目由于资金跟不上，而造成延期交付的情况。这种情况下，如果操作不当，资金链一旦断裂，除了企业自身之外，受其影响的莫过于于买了期房还没有入住的业主。
因此今年6月，乌鲁木齐市住房保障和房产管理局根据国家相关规定，实施了《乌鲁木齐市商品房预售资金监督管理办法》，由政府主导直接管理、由银行配合管理，由乌鲁木齐市房屋产权交易管理中心日常监管开发企业所收取的预售资金。开发企业办理《预售许可证》后，购房人所付的全部房款（包括首付款及银行的按揭等全部资金）都将纳入监管账户，开发企业不得自行支取，确保所有的钱款均用来建设项目，不能挪作他用。
重点监管资金 先申请 再审核
商品房预售资金监管能否真正防范楼盘烂尾？对于《乌鲁木齐市商品房预售资金监督管理办法》，业内人士普遍认为，这是在保护买房人的利益，在防范楼盘出现烂尾方面发挥更有效的作用。乌鲁木齐一位从事商品房销售的业内人士认为，“预售资金监管得力，即使房企破产，项目一样可以继续建设，买房人一样可以等房子建成如期入住。”据悉，我市的商品房预售资金监管分为重点监管和非重点监管，重点监管资金占总房款的40%，非重点监管资金占总房款的60%。
据乌鲁木齐市住房保障和房产管理局相关负责人介绍，开发企业申请拨付重点监管资金时，应当向监管机构提出拨付申请，并提交必备的相关资料。监管机构收到开发企业的拨付申请后，应当现场勘查施工进度，符合进度要求后，于3个工作日内完成对项目拨付的审核工作。符合拨付条件的，出具同意拨付的核准意见；不符合拨付条件的，会书面通知开发企业并说明理由。开户银行凭拨付通知书办理重点监管资金划款手续。只要严格执行，即使房企破产，预售资金账户的资金足以支撑项目继续建设。
非重点监管资金 也不可现金支取
非重点监管资金可根据工程建设及相关费用的需要申请提取，但是也不能采取现金支取，网银转账的方式。只能通过预售资金监管系统给银行发送拨付指令及书面的拨付通知书，监管银行核对无误后方可进行拨付。目前包括乌鲁木齐银行、新疆银行、天山农商银行、交通银行、中信银行、招商银行、乌鲁木齐农商银行、哈密市商业银行、兴业银行、中国银行、北京银行、建设银行在内的12家商业银行均以进入预售资金监管银行的正营，他们将根据《乌鲁木齐市商品房预售资金监督管理办法》要求，做好资金监管的工作。
有人认为，在商品房预售资金监管中，开发企业处于被监管地位，少数开发企业可能会从自身利益出发，以收取其他款项为名等手段逃避监管。针对这种情况，乌鲁木齐市住房保障和房产管理局将加大违规行为的查处力度，房地产开发企业未按规定将购房款存入监管账户、以收取其他款项为名变相逃避监管，或者未按规定使用商品房预售资金的，由监管机构责令改正，并可按照三方协议的约定暂停其监管资金的拨付；不改的关闭该项目商品房买卖合同网上签约。
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