主题：800万资金，转了一圈，无奈重返房市

过去一年里，我在投资领域的纠结，某种程度上代表了这个时代里不少中国人的焦虑。
人到中年，闯深圳也有20年，谈不上成功，也难说很失败。所从事的行业，曾经朝阳过，人也混到了一定的位置，突然之间这个行业开始滑坡，几乎看不到回头的可能。所以去年春节一过，我跟太太就穷则思变，准备自己做些什么。选来选去，选中了一个世界级企业，试图加盟。然后就是紧张的申请、面谈、考察，坐着飞机飞来飞去。机会之门似乎在一重一重地打开，闯关夺隘，非常顺利。到了6月的时候，竟然获得了这个数十人里才能出一个的机会。那时的我们，充满了乐观与幻想，觉得傍上了老大，似乎一切问题都不存在了。
接下来要筹集资金：800万。这个也不难，2005年我在关外买了个联排别墅，一咨询中介，基本上可以卖到这个价钱。由于交通与子女上学问题，这套房子一直空置，种种菜和水果之类的，白白缴纳了8万多元的物业管理费。于是马上挂单叫卖。9月中旬，成交了，如愿拿到了现金。
然而，问题来了。随着我们对这个外表光鲜的世界级企业了解越来越深，项目实施的可能性日渐下降。当关键数据一个个拿到之后，我们绝望地发现，在通胀加速的时代，这个项目基本不可行！即便强行参与，回报也非常非常低。于是决定放弃。而这时，已经是今年元旦之后了。
怎么办？
移民吧！一个朋友建议。

新房3年下跌30％，按揭余额50％，二手房的资金贬值82％
.
.
一、在房牛市里,非自住房可以握住30年,一旦进入房熊市,3年也握不住。
.
.
1、压垮骆驼的12捆稻草
.
一说到大印钞票,大多数人就想到这对炒房囤房者有利,对持币待购者不利，好像印钞机对住房持有者偏心眼，只对纸币持有者圈钱一样。天下有不吃小鱼,只吃虾米的大鱼吗？能者多劳。有钱出钱，有力出力。肥羊多出奶。鞭打快牛。多军连这些通俗的道理都不懂。
.
铸币税，也称为“货币税”。简单地说就是政俯发行货币的收益。炒房利益集团将房子被印钞机大量征收“铸币税”，忽悠成房子可以抵御通货膨胀，相当于将印钞机对房子圈钱忽悠成印钞机对房子送钱。
.
.
因为每年通货膨胀损耗即货币税损耗8％，每年折旧2.5％（折旧期40年），每年平均交易税费和房产税1.5％，合计每年“变现价值”损失12％。目前，这些损耗被房价每年上涨20％掩盖了。现在，大众的贪心推动房价每年上涨20％，扣除印钞机圈钱、折旧缩水、税费共损耗12％，其实只是每年增值8％。一旦拐头下跌，大众的恐惧将推动房价下跌，加上每年资金的时间成本12％，大亏钱的情况就出现。.
.
2、假设最高价时售楼处的一套新房的总市值是1000万元,下跌30％就跌剩700万元。
.
3、下跌时二手房比新房损失大。假设“下跌3年后负债率为50％的二手房”在最高价时的总市值都是1000万元。房龄增多3年 × (每年折旧2.5％ + 平均每年房产税交易税费1.5％) = 二手房损耗12％。新房跌剩700万元 × 二手房残值88％ = 二手房总市值剩下616万元,即3年后卖出可以得到纸币616万元。
.
4、616万元 – 尚有欠款500万元（下跌3年后的负债率为50％）= 结清后剩下纸币116万元。
.
5、每年通货膨胀损耗8％，说明3年后的116万元已经贬值。116万元 / 1.08 / 1.08 / 1.08 = 只相当于3年前的92万元。
.
6、卖出时负债率为50％，说明先后投入资金50％（500万元）。92万元 / 先后共投入500万元 – 1 = 住房变现资金缩水82％。也就是说，不管你买入早晚,不管你买入成本高低，经历“新房价格3年下跌30％”后，“3年后负债率为50％的住房”的变现资金都缩水82％。即这种情况的人全部从富人沦为穷人。

7、二手房财富缩水82％ - 新房只下跌30％ = 损失多了52％，为什么？因为每年通货膨胀损耗8％，因为每年折旧损耗2.5％(40年)，因为每年平均房产税交易税费损耗1.5％，因为按揭杠杆放大亏损。
.
8、许多人为什么宁可空置也不出租？高价买入的出租房表面上每年租金毛收益率有2％，因为把黄花闺女的价值折腾成二婚女的价值，因为到卖出时装修费和家具电不得不“陪嫁”，因为需要扣除中介费，所以如果装修十年后卖出，每年租金净收益率有1％。如果5年卖出，装修费血本无归。所以一旦5年内拐头进入房熊市，出租房与空置房自住房的损失差不多。
.
9、如果你将2012年之前十年广义货币M2每年增长18％误认为是每年通货膨胀18％，那么，1.08就要换成1.18。损失更大。说明房子抵御通货膨胀是大忽悠。说明通货膨胀率越高则住房价值缩水越严重。目前,庞氏骗局掩盖了住房被印钞机圈钱的真面目，一旦击鼓传花结束，不跑就亏大钱。
.
.
二、如果继续持有，追加的月供有去无回，不得不卖出
.
因为那时的房熊市是在牛市不言顶后发生的，因为亏钱效应使得抛盘越来越多，所以，将出现熊市不言底的情况，谁也不知道房熊市将持续多久，就像目前谁也没有料到房牛市会持续30几年一样。
.
那时的负债率为50％，如果继续持有，就要不断追加月供。如果每年下跌5％ + 每年的时间成本损失12％ + 资金杠杆放大损失 = 每年损失20％，说明追加的月供是肉包子打狗-有去无回。也就是说，不得不卖出，以防扩大亏损。

. 三、下跌三年后才卖出造成的损失
.
1、房价已经下跌30％,而且还会下跌。
.
2、三年的折旧和税费损耗12％,而且将继续损耗。
.
3、变现资金的通货膨胀损失每年8％,源源不断。
.
4、按揭高杠放大损失。
.
5、在买方市场里不得不承当交易税费。

卖了房赶紧移民吧，按照正常情况下中产阶级应该住别墅，中产以下的民工阶级、刚毕业的学生、失业人群、农民才住鸽子笼房，可是中国并没有这样，中国的情况是民工没房住，中产阶级费劲所有财富才住笼子房所以老百姓就悲剧了。房价一跌立马物价就跌了，这说明房地产是通货膨胀的罪魁祸首 ，将来笼子房的主要市场应该是民工和低收入人群。欧美国家都是中产阶级住别墅，穷人才住那种鸽子笼的房子，有的鸽子笼房作为保障房

中国银行业的业绩已经好到了畸形，吞噬了万千制造业企业，这种局面随着利率市场化将一去不复返。再看看最近暴露出的河北农村信用社送“死亡人情”就知道银行业的管理混乱和内部隐忧了，M2增速一旦回归正常，银行马上就暴露出问题，至少呆坏账上升，业绩迅速下滑。加上大量中小银行排队上市，各大银行继续补充资本金，需要增发，银行股供应量会非常大。