买房路上的坑，只有入过的人才知道其中的痛。

从这些年乌鲁木齐楼市的发展变化不难发现，拥有优质地段、优质配套的品质小区才是硬货，无论从溢价空间还是二手房市场上的成交周期，性价比都比较高。

但，在乌鲁木齐，笔者建议以下这几类房子降价都别碰！一旦掉坑，几年甚至更久都难以脱身，哭天喊地也没用，所以避免踩坑比赚钱更重要！

01

小开发商楼盘

我们买房，肯定先看开发商。

买房最痛苦的事情莫过于好不容易掏空了6个钱包，终于凑足了首付买了一套房，还没等到交房就烂尾了，不仅房子得不到，还要支付银行的贷款利息。

据人民法院公告网公布的信息显示，截止到6月份，2021年就已经有212家房企发布破产公告。不少房子都是三四线城市的中小型企业，截止目前，这个数字还在持续上升。

一旦楼市行情不好，首先撑不住的就是小开发商，后期肯定会出现小开发商降价促销，但越是这种情况，越要擦亮眼睛，抵抗住诱惑，千万不要图便宜盲目选择小开发商。毕竟一分价钱一分货！

02

老破大二手房

乌鲁木齐二手房市场上有一种产品叫“老破小”。一直以来，大家对“老破小”颇有争议，选择它的人，往往都是为了孩子上学、地段好和总价低等，确实符合一部人的购房需求，大家可以根据自己的实际情况选择。

但接下来笔者要说的一种产品，叫“老破大”。楼粉们如果在买房的时候遇到了这样的房子，尽量避开。

什么叫“老破大”？顾名思义，指的就是那些房龄普遍在2000年以内，户型面积超过140平米的房子。小区环境和物业差，户型偏大，典型的穷人买不起，富人看不上。

就拿最火爆的天山区新疆教育学院家属院来说，看看这个小区的“老破大”和“老破小”的区别：

142㎡的挂牌总价365万，均价25705元/㎡； 110.38㎡的挂牌总价446万，均价40406元/㎡； 39.15㎡的挂牌总价215万，均价54417元/㎡；

不难发现，大户型和小户型单价相差可达28712元/㎡！同一个小区，就因为户型大小，价格相差如此之大！

更扎心的是，这套39.15㎡的小户型做到了挂牌一天就被秒的神速，而这套142㎡的大户型从2020年12月8日挂牌，半年多过去了，仍没有出售。

写到这里笔者想说，如果纯粹是为了孩子上学，大家更要远离“老破大”，首先并不会因为你买的房子小而限制你的上学名额，其次后期也更好转手。

这个时候会有部分楼粉说了，以前的房子公摊小，我就想买一个大点的户型，根据自己的喜好改造！

即使家里改造得再“奢华”，小区的整体物业和环境得不到有效改善，这是何必呢？

再加上乌鲁木齐的“城镇老旧小区改造计划”，近些年是不会拆迁的，对于“老破大”，大家还是三思而后行吧！

03

小产权房

一直以来小产权房都徘徊在楼市灰色地带，是无保障的灰色雷区。

那么到底什么是小产权房？笼统来说，没有房产证的房子我们都可以叫它小产权房。

比如拆迁房、农村自建房、安置房等，不限购，价格低于市场价。

但是由于此类房子没有房产证，不具有金融属性，银行也会认为物业有无法偿清的风险，一般不能贷款，基本上买家都会要求全款，即使买了也只能行使居住权，没有所有权。同时也无法避免“一房多卖”的风险。

后期涨幅也会远低于商品房，即使有租金收入，也远远不能弥补房价涨幅差额。

另外，没有房产证也就意味着不好落户，特别是在政策严苛的区域，实行户政一致的政策，孩子后期上学也会受到影响。

最后，没有房产证也就意味着无法过户，即使做了公证，后期一旦有拆迁等巨额利益，原房东很有可能以签订合同无效为由进行毁约。

04

法拍房

楼公子接下来要说的这类房子，不是专业选手，建议别碰，那就是法拍房。

法拍房是指通过法院拍卖的房屋，一般都是由于原房主的个人原因被法院收回拍卖的，这上面是有原户主户口的。

法院通过拍卖确认书、执行裁定书等法律程序，将房屋合法地过户给了买房人，买房人就拿到了房屋的产权。

但是如果原房主不愿意迁出户口，法院就没有强制其迁出的权利。有的法拍房还存在户口问题、过户问题、欠缴物业费、水电费、原户主不搬迁拒绝执行法院结果等问题，而这些问题和费用都将由买家自行承担。

总之，在不了解房屋实际状况的前提下，笔者不建议大家因为贪图便宜而购买法拍房。

05

公寓

有不少买房人冲着公寓面积小、总价低、高颜值等因素，对它趋之若鹜，只看到了它的好处，知道公寓是40年产权、水电气贵一点，其他跟住宅没有太大的差别，根本没有弄明白公寓的购买逻辑。

先来一张住宅和公寓的对比图！

可以看出公寓具有首付比例高、贷款年限短、利率高、可能不允许通天然气、商用水电生活成本高、不能划分学区等缺点。

除此之外，公寓公摊面积大、容积率和梯户比更是高得吓人，一层楼有好多户人家，且成分复杂，甚至有人在家搞直播、开美甲店、美容店、民宿等。在这种情况下，公寓隔音效果差的缺点自然而然就被放大了，非常影响生活质量。

由于户型的限制，公寓对各个电器的尺寸也有要求，想添或者置换，都比较费事。

买房这件事对大多数家庭来说都不容易，对于普通家庭来讲更是一笔较大的生活支出。所以大家还是要慎重对待，多对比。