2021年上半年房地产市场调控密集，信贷政策收紧，购房政策调整频繁，但热点城市房价上涨仍是主流。随着调控深入，房价涨幅逐渐被抑制，特别是一线城市二手房市场降幅明显。

关于下半年房地产市场运行，有专家表示，二手房价涨幅放缓是楼市回归常态的表现，未来楼市成交将逐渐趋向平稳。

二手房价降幅持续

市场回归常态

据中原地产研究院统计，今年前5月各地房地产调控次数超过234次。其中，二手房市场管控措施也密集出台。

今年2月，深圳发布二手房参考价机制。3月，北京海淀严惩“炒作”，上海房地产经纪行业协会发起“规范房源挂牌和信息发布的自律倡议”。一线城市带头示范后，二线城市紧跟步伐。到4月，合肥二手房限购、西安二手房限售，5月成都正式发布二手房参考价政策。

国家统计局数据显示，北上广深四个一线城市1月份二手住宅销售价格环比上涨1.3%；2月份二手住宅价格环比上涨1.1%；3月上涨1.0%；4月上涨0.8%；5月上涨0.6%。一线城市二手房价涨幅回落明显。

某研究院智库中心研究总监严某对中国网财经表示，实际上一线城市政策管控非常严厉，此前查处深房理等炒房团对市场形成了一定的震慑力。后续新房集中供应，二手房市场随之降温。

“二手房价还在涨，但涨幅在放缓，预计下半年二手房价降幅仍将持续。”中原地产首席分析师张某认为，过去几个月，特别是一季度二手房价暴涨，其实是一种不正常的状态。房地产市场本身就不应该暴涨，二手房价涨幅放缓是楼市回归常态的表现。

不仅有政策调控，二手房市场近日也频传房贷收紧甚至停贷的消息。

据媒体报道，深圳、东莞、南京均出现二手房贷额度不足的消息，而武汉、合肥、重庆、杭州等多个城市传出额度用完，被迫“停贷”的风声。

张某认为，目前来看，南方城市房贷明显收紧，收紧的原因是房贷不够用。二手房成交量加大，使得原本已经供应很多的房贷不够用。

张某指出，本质还是因为楼市过热，2020年包括今年一季度在内信贷超发，房贷本身处于历史高位并且同期上涨幅度非常明显，但是整个楼市成交金额过大，信贷供给不够，变相使得房贷不够用，即房贷收紧，因此市场结果就是房价还在涨，但是涨幅在减小。房贷供应量不够就抑制市场成交，后续二手房楼市成交还是会逐渐向平稳方向发展。

土地市场上半年“量跌价涨”

据中指研究院2021年上半年土地市场报告，2021年上半年，300城市土地市场整体供应量减少6%，成交量减少9%，成交均价上涨21%，溢价率上升1个百分点，前六个月出让金总额2.83万亿元，同比上涨8%，住宅用地供应量同比下降9%。一季度土地供求同比走高，二季度供地节奏放缓，上半年总体上出现出量跌价涨的态势。

今年2月开始，北上广深等22个城市逐步试点“供地两集中”政策，即集中发布出让公告、集中组织出让活动，全年将分3批次集中统一发布住宅用地招拍挂公告及组织出让。截止到6月26日，22城中除武汉外的21城均已完成轮集中土拍。

中指研究院认为，“供地两集中”政策将有利于稳定市场预期、降低土地竞拍热度，引导市场合理回归，对于平抑溢价率有积极作用。有助于实现“稳地价、稳房价、稳预期”的政策目标。

但根据中原地产研究院数据显示，首批双集中供地结束后，土地热度不减，溢价率也较去年上升。具体来看，对比22个集中供地试点城市在2020年全年完成的住宅土地出让情况，地价平均楼面价上涨了15%。从溢价率看，2021年轮集中供地也较去年上涨了2个百分点。

对此，严某分析称要客观看待此类溢价率。首先土地供应增多，客观上拿地机会多，所以溢价率相对来说是会有所把控的；其次，土地溢价率本身也受供地的影响，部分地块比较热，和土地位于市区等因素有关。

“首批双集中供地实际上还是有降温效应的，各地土地方面有限地价等各类约束，客观上也使得房企拿地理性，基本上还是吻合‘稳地价、稳房价、稳预期’政策导向的。”严某说。

根据某数据，上半年房子卖得非常火，重点50城二手房同比增长达6成，较去年下半年增长12%。

根据国家统计局数据，今年1-5月销售面积达到5.97亿平米，交易额为6.46万亿，同比去年分别增长39%、56.5%，同比2019年增长22.6%，43.4%。

今年上半年新房交易额创下2016年以来，同期纪录。

我们要明白2个概念：

1、2016年是上一轮房价大潮的峰顶值

2、2016年是房住不炒的开端，背后是数千次大调控的密集轰炸

在这种情况下，还能形成这种行情，那么假如没有调控，你会看到，今年主要城市的行情大概率要比5年前的还要疯狂。

其中新房销量超过二手房，证明主要城市还处于“新房市场”结构，城市的边界在延伸，基建大规模铺开，是人口流动、城镇化红利的一大表现。

分化依旧

当然上半年的这一轮行情，仅限于部分城市。

根据数据，主要集中在一线城市，重点二线城市，以及长三角城市群的三四线城市。

其中福州、绍兴、合肥、苏州等二手房成交量增速在40%以上，长沙、重庆、泉州、常州等17个城市增速在20%-40%之间。

有些城市虽然二手房成交量不高，但新房成交突出，比如武汉新房上半年新房霸榜。

这波房价上涨的逻辑，我之前讲过。

疫情后货币放水、国外订单大量流入、国际资本活跃、人口增加、长期积压的刚需购买力被释放，是综合交错的结果。

这些因素会让当地人的财富暴涨，从而转向房产消费或投资，利好高能级城市。

比如金融产业发达的城市，北上广深、杭州、成都、武汉等等。

比如制造业发达的沿海城市，苏州、福州、泉州、东莞等等。

比如实体经济复苏较快，人口流入量较大的城市，成都、武汉、西安等等。

除此之外，弱二线城市以及普通三四线城市，都没有“沾光”，上半年楼市没有任何声音，有的反而是在下跌。

休克疗法

行情火热，中央出台政策严打房价，强令问责，在“一城一策”战略下，所有城市开始变得不择手段。

有的甚至闻所未闻，见所未见。

最典型的就是“二手房指导价”。

政府帮买家限价，要求二手房业主打折卖房，此令一出，犹如“杖蛇七寸”，断了老命。

年后深圳，在资本的催熟下，涨势不近人情，无法按压，直到出了“二手房指导价”，楼市一夜入冬。

现在的深圳，卖家都在耗着，有的耗不住了，只能降价出售。如果年底二手房指导价还不松口，深圳就会被砸个坑出来。

随后二手房指导价用在了成都，效果惊人，迅速降温。

这个杀手锏很好用，但副作用也很大，会导致市场暂时性“休克”，如果在炒作泡沫较大、能量不够的小城市，很可能会造成房价踩踏式下跌。

所以不可能出现在一般城市中。

不过，深圳、成都的成功试行，让所有人知道，在中国调控房价，只要想调，就可以做到。

趋势

首先上半年楼市很热，一线城市以及主要二线城市、长三角的三四线城市迎来火热行情，主要原因工业复苏，经济向好，市场资金充裕。

行情火热，就要压制。

为了打击房价，中央出台调控政策，“二手房指导价”冻结楼市，上调房贷利率对冲楼市，现在看来，几个主要城市已经在全面降温。

证明当下房地产调控手段已经炉火纯青，非常精细化。

在这种情况下，所有城市未来都不可能出现，普涨或者大涨行情的机会。

可以预测，下半年大消费、大医美、大5G等产业会相继喷发，经济持续向好，主要城市依旧面临房价上涨压力。

但现在明确有两大利空对冲因素，一个是政策调控，一个是利率调控。

双方博弈，就会出现几类分化情况：

1、上半年涨势凶猛，遇到过特大调控的，比如深圳、合肥、成都、东莞等，这些城市下半年不着急上车，可以观望，等到年底看交易量，捡漏空间很足。

2、上半年成交不错，但房价没有开始出现大规模上涨行情的现在就可以抓紧入手，比如武汉、重庆、福州等，要抓住行情窗口。

3、上半年楼市没有声音的，不符合此轮房价底层逻辑，下半年也没有增长势头，可以慢慢挑选。比如弱二线和普通三四线城市。

不过有些城市的房价经过几年调控已经坠入底部，比如青岛、石家庄、天津等城市，这些城市可以买，但可以慢慢挑，尤其是二手房。

4、下半年会继续严打，高能级城市的顶部不要碰，风险很大，其他的可以上车。

低能级城市的依旧可以买，它是独立市场，稀缺物业，而且很难被政策波及。

5、今年有一定概率，会在海南、深圳试点房地产税，这些城市在年底之前要尽量观望，因为谁都无法预测试点后，市场的反应，缴税力度对房价的冲击如何。

6、三胎对楼市影响极其有限，未来“人口自然增长”趋势依然看空，这是所有国家迈入高增速经济道路的必然结果。

但人口“流动趋势”看多，抢人大战在继续，人口加速向高能级城市积聚的趋势不会改变，在这个层面，房产价值分化会越来越严重。