5月25日，住房和城乡建设部等15部门于近日联合印发了《关于加强县城绿色低碳建设的意见》，以绿色低碳理念引领县城高质量发展。为了防止盲目高强度开发以及无序蔓延，新规对于控制县城建设密度和强度进行了要求，县城建成区人口密度应控制在每平方公里0.6万至1万人，县城建成区的建筑总面积与建设用地面积的比值应控制在0.6至0.8。更值得关注的是县城民用建筑高度的规定：1、县城新建住宅以6层为主，6层及以下住宅建筑面积占比应不低于70%；2、鼓励新建多层住宅安装电梯；3、县城新建住宅不超过18层。确需建设18层以上居住建筑的，应严格充分论证，并确保消防应急、市政配套设施等建设到位；4、加强50米以上公共建筑消防安全管理。

新规的发布，毫无疑问会影响县城住宅格局，不少人认为新规发布显得有些突兀，但实际上并非如此。早在今年3月，住建部就提前发布了《关于加强县城绿色低碳建设的意见（征求意见稿）》公开征求意见的通知，一般来说从意见征求到正式落地不会超过6个月的时间，因此正如笔者3月底发布的文章中预测的一样，今年大概率会正式落地。事实上，对于准备在县城买房的购房者来说，新规发布对于他们而言是一件好事，主要有三个方面的影响：

 

1、限制住宅高度的同时，也限制住了县城房价持续上涨

在城镇化建设的不断推动下，过去二十年间我国城镇化率从36%提升至63.89%，相当于每年有近两千万的人口流入城市，对于流入较为集中的一二线城市来说，过去低层住宅已经无法满足日益增长的住房需求，于是一些老旧的多层住宅纷纷被推倒，取而代之的是一栋栋高楼大厦，但与此同时也刺激了房价不断上涨。对于一二线城市来说，土地资源有限，高层住宅建设是不可避免的，但问题是如今很多县城都开始致力于建设高层住宅，目前我国有两千余个县级市，土地资源充足，因此建设高层住宅就显得有些多余了。

前不久，中国房价行情网等机构公布了这样一组数据：有100余个县（县级市）房价均价超过每平方米1万元，其中海南陵水，浙江义乌第二。今年一季度，陵水黎族自治县新建商品住宅销售均价每平方米29343元，其中香水湾均价超3万元，富力湾项目均价超4万元，与当前二线城市甚至新一线城市相比都不遑多让。建设高层住宅无疑会加重购房者们产生土地房源稀缺的心态，于是抢着买房和投资。因此新规发布可以说是提醒了这类购房人群：不需要过度建设高层、土地资源充足、不必担心住房供给问题。

 

2、当多层住宅替代高层住宅后，生活居住体验会更好

随着时间的流逝，如今高层住宅也暴露出越来越多的问题。对于一些大城市来说，通常都有“三高”的毛病，即高楼层、高容积率、高密度。随着建筑越来越高，相应的电梯以及楼梯等设备设施数量也会增加，因此对应的“公摊面积”也会越来越大，如果高层住宅公摊比普遍超过25%，100平米房子到手只有70平左右，对于购房者来说也是一笔不小的损失。而随着小区容积率的增高，业主生活质量和居住体验自然也就变差了，人群变得密集的情况下，各种公共资源就会被侵占，小区内噪音污染指数也会增加，增大了供水供电和交通压力，还增加了消防、治安、管理等安全隐患。

而随着建筑越来越密集，对于居住在中间偏下的楼层来说就显得不那么友好了，楼间距过低必然会导致光照和通风效果受影响，如果是处于小区内部的住宅的话，那么采光和通风就会变得很差。如今建筑技术早已成熟，多层住宅配置电梯也十分简单，因此当县城多层住宅替代高层住宅后，公摊面积减少、容积率降低、建筑密度降低、火灾等安全隐患也会减少，与此同时还能享受便捷的出行方式，可见生活居住体验会更好。

 

3、未来高层住宅或将难以拆迁？避免县城走大城市的老路

事实上，早在去年4月，住建部就针对城市高层住宅出台了《关于进一步及加强城市与建筑风貌管理的通知》，对于城市住宅建设提出了一系列的指标，主要目的也是为了避免过度建设高层住宅。但对于一些大城市来说，放眼望去已经遍布高层，而这些高层住宅未来可能还将难以拆迁。为什么会这样说呢？专家分析主要有三个方面的原因，首先对于开发商来说，拆迁高层小区面临的是数以万计的住户赔偿，对于中小型房企难以承受。

其次在新规的要求下，新建的住宅高度受到了限制，而对于开发商而言一般拆旧建新的高度起码要比原来高40%以上才能盈利，也就是说拆除30层的住宅需要新建42层以上，拆除40层需要新建56层以上才能盈利，如今很多高层住宅已经接近限高的标准，因此不可能再继续往上建。最后一点是如今高层住宅已经越来越不受欢迎，未来市场需求会偏向多层住宅，因此开发商也会多建设多层来迎合市场需求，因此在以上三个方面的影响下，未来高层或难以拆迁。因此新规对于县城实际上也是一种保护，避免过度建设高层住宅致使城市变成“钢铁森林”，未来还要面对拆迁问题。

 

高层住宅贬值将从县城开始？

对于高层住宅来说，随着购房需求的减少，加之楼市不断调控的情况下，楼市泡沫不断消除，因此未来或将面临一定的贬值风险。这时候可能有人会问，去年已经发布了针对城市的限高令，那么城市的高层住宅为何没有贬值呢？主要原因是需求问题，对于这些大城市来说，每年都会有大量毕业生和打工者流入，因此住房需求不会减少，因此即使是高层住宅也会有人要。但对于一些人口持续流出的县城来说，房价上涨缺少支撑，而高层住宅又不受欢迎的前提下，房价很容易受到影响而波动。