有着行业“利润王”之称、报名北京土拍18宗地的中海，最终一宗没拿。

在IPG中国区首席经济学家柏文喜看来，这与中海稳健经营理念有关，中海不会非理性加价，也不会提升自持、保障房建设比例等争得标的。

“中海近期拿地策略有一定利润指标要求，北京地块利润空间较为一般，此或为中海并未出手主要原因。”贝壳研究院高级分析师潘浩也有相同观点。

就在北京首次集中土拍告一段落72后，滨江集团举行2020年度业绩网上说明会上，有投资者询问最近杭州集中推地中，滨江集团拍下的几块地，净利润能有几个点？

滨江集团董事长戚金兴对此回复称，公司最近在杭州集中土地出让中，共获取了5块土地，在滨江团队精干高效管理下，公司融资能力强，融资成本低，品牌影响大，在这样的状况下，努力做到1％-2％的净利润水平。

此言一出，有业内人士在朋友圈直言，“比制造业都低”。

亦有分析人士对中国网地产表示，规模性房企算土地账，虽然也算单账项目的成本利润，但也算并表总帐。有些项目可能只做货值或现金流，有的项目是承担集团转型的试验田作用。是退出地产江湖，还是继续活着？这是房企在拿地过程中的重要思量。

22宗地触及地价上限多宗算不过来账？

对赌，是房地产行业多年来践行的生态观。适者生存，不适者最终被淘汰。

一次论坛上主持人问到场三位开发商：是拿到地更焦虑，还是拿不到地更焦虑？三位开发商的一致回答是：拿不到地更焦虑。一位开发商在现场补充道，“股东焦虑是因为没有成长，董事会焦虑是因为没有业绩，员工焦虑是因为没有前途。”

这种焦虑显然传到了此次北京土拍。

“竞争比我们之前预想的要激烈的多，大家的热情很高，没想到这么多地块不光达到了限价，还达到了政府持有产权的上限，到了竞高标准方案的阶段。”一位央企投拓人负责人在接受采访时就表示，土地挂出这一个月以来，为了更加的测算出每宗地的方案，自己和团队加班已经成了常态，通宵熬夜更是家常便饭，他们这次竞报了七宗土地，但遗憾的是未有斩获，因为很多地块明显“算不过账”来。

嘴上说着“算不过账”，而在5月11日当天，超过200多家的房企到场混战。

原因无他，北京次集中供地中，出现了多块相对优质的地块。

据统计，29宗地块中有22宗地触及地价上限，占比达76％，其中7宗地块突破了“地价上限、竞公租房／政府持有比例”两道上限，最终进入竞报高标准商品住宅方案阶段，加上其他3宗地块达到地价上限后直接进入高标准商品住宅建设方案投报，共有10宗地块进入高标准商品住宅建设方案程序，最终结果需要官方对比各家方案，成交结果后续才能公布。

其中，便有多宗业内人士眼中“算不过账”的土地。

成本或再被拉高

除此之外，北京首次采用“竞地价竞政府持有商品住宅产权份额竞高标准商品住宅建设方案”方式供地。

即企业要在现场竞价日后的第10个工作日递交投报的高标准商品住宅建设方案，进行高标准商品住宅建设方案的评比。

这使得房企“操作空间”更窄了。

一位业内人士为中国网地产算了一笔账，如果只建普通高层住宅，综合建安成本可能按7000元／平方米计算，但如果按照高标准住宅方案规划，绿色建筑三星级产品，再加上其他因素，那么成本可能飙升至8000元／平方米甚至10000元／平方米。

此外，多个细分标准的审核内容也会推高开发成本，该人士感叹：“北京这些地块纳入高标准住宅投资报告，利润的计算会非常复杂和困难，房地产企业能算账也不容易。”

在兰德咨询总裁宋延庆看来，“规模性房企算土地账，虽然也算单项目的成本利润，但也算并表总账，有些项目可能只做货值或现金流，有的项目是承担集团转型的试验田作用。纯粹的单一项目算账法，是真不太了解房企。

一位不愿透露姓名的业内人士表示，在房地产市场已经充分回暖，大家拿地热情高涨的氛围下去拿地，显然是不划算的。其实在去年四季度，楼市、土地市场都很低迷的情况下，趁低吸纳阶段性的低地价土地的话，相对风险会小一些。当然，如果你手上“无粮”，心里也还是没底。拿地是“找死”，不拿地就“等死”。

“所以有些公司会高价拿地，即使没有利润，但有一块地先把自己养活了，让大家先忙活起来。”某前30强房企北京相关负责人表示，“少占点股，几家合作，控制一下风险。”

据他观察，这次很多大房企都没“吃饱”，未来5个月，土地市场会更加火热。他自知现在不是拿地的好时候，“但能怎么办？一等就是一年，数百人的团队，等不了。”

行业差距进一步拉大

拥有销售、产品、管理优势的企业将胜出。

房地产蓬勃增长的年代，高负债、快周转是房地产公司冲规模的诀窍，以阳光城、中南置地、中梁为代表的房企依托长三角完成了业绩从百亿到千亿的两级跳。

时过境迁，三道红线落下后，高负债已经成为制约房企发展规模的枷锁。此时房企重提快周转，不是为了完成规模连跳，更多是通过薄利多销，保证利润总额。

目前，双限价政策还未全面铺开，与区域房企相比，面对火热的双集中土拍，土储更丰富多元的头部房企相对淡然。

一位头部房企的内部人士表示，此轮集中土拍是次施行，不少房企有新鲜感，扎堆进去高价拿地。对于现金流良好，且土储相对丰富的房企而言，可以等等看下半年是否有低价拿地的机会。

对于中小房企而言，只能通过合作拿地的方式参与拿地，未来规模房企与中小型房企的差距预计还将进一步拉开，行业集中度仍会继续提升。

研究院智库中心研究总监严某表示，“集中供地下，很多城市成交价下，房企利润只有3-5个点，但其折现利润率很高，如果经营杠杆用的好利润率会更高。假设一个项目阶段性的富余资金拿去理财，给企业创造的额外同样可以弥补利润率低的弊端。利润率低外行都看得出，房地产企业难道不知道？房地产是一个高杠杆、高、考验经营和管理的行业，如果只看表面，房地产企业没有办法发展。”

他补充道，“未来能够胜出的企业一定是，卖得快（项目开发过程资金杠杆高）、卖得高（产品有溢价）、管理红利凸显（成本把控好，人均效能高）的房地产企业，与规模、扩展什么的无关，而与企业本身的基因、素质息息相关。”