2021年3月2日，中国人民银行党委书记、中国银保监会主席郭树清在国新办新闻发布会上表示：“房地产领域的核心问题还是泡沫比较大，金融化、泡沫化倾向比较强，是金融体系灰犀牛。”

继2020年8月提出针对房地产行业的“三道红线”新规后，国家相继对银行贷款、境内外债融资以及信托融资等主要融资渠道进行了全方位严格管控。在此环境下，各大房企头上的“紧箍咒”持续加紧，纷纷采取动作主动降负债，对比各大房企近期发布的有关数据，三道红线下房企的各项指标正在悄然变化。

2020年8月20日，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，银保监会、证监会、外汇局、交易商协会以及部分房企负责人参加会议，会议形成了重点房企资金监测和融资管理规则。

依据此次座谈会的“三道线”的划分标准，结合2020年房企的中期财务指标分类，50强房企中有10家为红档，10家为橙档，24家为黄档，6家绿档房企基本集中在前20强。

继“三道红线”新规发布后，多家房企重新思考发展方向，采取措施多管齐下稳定或降低负债率。

其中，融信中国通过销售业绩带动股东权益上涨的方式，促使负债率降低。一方面，融信中国通过对组织结构进行调整，对高效能城市深耕；另一方面，在其新增的土储中长三角地区占比达75％，重仓热点区域和一二线城市。

万科、碧桂园以及中国恒大则探索业务新的发展模式。具体而言，万科于2020年12月宣布公司养猪业务落地，并且正在顺利推进当中；碧桂园则在农业、科技两方面发力，围绕建筑机器人+BIM+新型装配式，搭建系统化研发体系，同时引入高科技发展现代农业，布局农业全产业链条；恒大集团则通过网上打折促销、收购车企、技术以及招揽汽车人才等方式，综合降低负债。

“三道红线”均达标的龙湖集团持续发力，得益于一系列财务指标均维持行业内的较高水准，还被国际权威信用评级机构穆迪（Moody’s）上调评级，其将龙湖的发行人和高级无担保评级从Baa3上调至Baa2，惠誉也将龙湖由展望调升至正面，发行人和高级无担保债券评级维持BBB。无论是境外美元票据，还是国内公司债券，龙湖均屡屡以长年期、低票息刷新业内记录。2020年半年报显示，其有息负债中，一年内到期债务为人民币172.1亿元，占总债务的比例仅为10.2%，现金短债比为4.55倍，平均借贷成本仅4.5%。

尽管不少企业仍不同程度的踩中“三道红线”，但总体负债率都有了一定程度的下降。根据某研究院的统计，2021年1-2月房企境内外债券融资累计约2072亿元，同比下降10.2%，降幅较2021年首月（3.5%）持续扩大。

与此同时，在国新办新闻发布会上，郭树清也曾提到：“2020年房地产贷款增速8年来首次低于各项贷款增速，这一成绩来之不易，相信房地产问题可以逐步好转。”

2021年，“三道红线”政策范围很可能将不再局限于12家房企。

据《财经》记者早前从多个信源获悉，2021年1月，央行、银保监会等政府部门已组织一批此前未在试点范围内的房地产企业开会，将试点范围扩大。

据多位券商人士说，新的试点范围，基本为中房协房企排名前20强，结合信用等级评定，还补充有20强外的3A级企业。预计在年报季时，试点范围将扩大到前30强。

中国人民大学不动产研究中心主任况伟大认为，“三道”红线扩大试点是大势所趋。他说：“从政策目的来考虑，它不可能是长期只针对个别企业的歧视性监管政策。”

来源：华夏时报（李贝贝 苗诗雨）、财经杂志

其实，不论试点范围是否真的扩大，“三道红线”政策已在全行业产生影响。以金科股份（000656.SZ）为例，该公司相关负责人告诉《财经》记者，公司至今未被纳入“三道红线”监管范围，但自去年8月政策传言出现后，出于可能被纳入监管的预期，金科未雨绸缪地做了一系列工作来优化财务。

金科股份2020年三季报显示，该公司当时触线2条。而据其业绩快报披露，截至2020年末，公司触线条数已为0条。

“三道红线”除通过限制性政策、敦促房企加快降负债；也给出了优惠性的政策，引导企业融资结构转型。

据《财经》记者获悉，在“三道红线”实际执行中，对借新还旧操作的限制被适度放开，借新还旧由狭义走向广义。

据前述券商人士介绍，此前除个别特例外，只有国企央企和A股上市公司可在银行间市场发债。借新还旧只能在同品种同市场进行，例如公司债只能用于归还公司债。

但目前，券商人士称，12家试点房企已获取了交易所和银行间适度放开的发债额度。正因如此，恒大（3333.HK）和融创（1918.HK）这两家港股上市公司得以首次计划在银行间发债。此外，试点企业借新还旧资金用途被放开，可用于偿还同品种之外，广义上的有息债务。

据券商人士分析，“三道红线”政策目的之一，是帮助企业调整融资结构，用公开发行的债券置换非标融资，用低成本融资置换高成本融资，帮助房企释放抵押资产，从而降低行业金融风险。

房企资金管理的五大趋势

一、行业的主基调是项目周转不会降速，但更加注意周转质量。高质量的周转包括项目和资金的高周转。

高周转在房地产行业已经成为贬义词了，交房快的公司很容易被老百姓误读为粗制滥造，搞得现在房地产公司都不敢提高周转。其实，高周转为中性词，在地产行业中并不是指去化速度，或是压缩建设周期，而是经营和资金的高周转。

为了加快资金的周转效率，未来更多房企需要具备压缩经营周期，而不是建设周期的实力。如压缩报建、开工到销售的周期，设计前置，做好样板房、客户调研和储备，在开售后，迅速去化。

二、稳健财务代替规模，成为扩大房企差距的主要指标，拥有充沛现金流和成本管控的公司在投融资上更有议价能力。碧桂园CFO伍碧君在2020年工作总结会上提出，碧桂园要在新的一年全面实现大预算管理，要求集团、区域、项目三级联动保按揭，综合评估需要的按揭额度，尽量少借钱，降低不必要的利息成本。用楼款来保障日常经营支出，融资只做资金流调节的工具。

三、不再盲目拿地。虽然大多数房企投资经理不愿承认，但市场牛时，闭着眼睛拿地都能赚钱。市场造英雄，投资经理业务能力未必强。规模扩张时，房企总会出现盲目拿地的现象，投资经理一旦离职，亏钱的地还是得由企业兜底。

四、大力促销抓回款。融资受限的情况下，企业必须加强去化来保证现金流。恒大、碧桂园、融创、富力等房企都在2020年有力度不一的降价。为促回款，房企还可将折扣用得更灵活，如首付比例越高，获得的折扣越大，从而鼓励买房者支付更多首付。

五、将优质资产打包上市。这些资产拆分上市后，房企不但将拥有一个新的融资平台，而且作为大股东，其所有者权益会增厚，从而降低负债率。2020年物管公司受到资本市场追捧，迎来上市热潮。恒大、金科等不少房企乘此东风降低了净负债率。2021年，物管公司上市热有望持续，上市资产类型也有望更加丰富。例如市场传言，绿地集团可能将绿地金融分拆上市。

除以上五点，2021年房企也可在开拓融资渠道上多想办法。如可通过增发股票、股权融资等方式促使总资产上升，从而降低杠杆率。本文前述券商分析师还提出，用有稳定现金流的资产进行ABS等证券化融资，开拓供应链金融，也都是资金开源的可行路径。尤其是一些发债成本较高的公司可多加考虑。