2020年已经过去，东莞深圳成为全国涨幅排行榜上的第一、二名，如此高涨幅之下，2021年深圳东莞房价会怎么走？而深圳都市圈其他城市房价又会怎么走？今年应该买哪个城市？又应该如何布局？ 
以上问题，大胡子看深圳给出了直接的答案。

新年第二天，过完元旦之后，我觉得是时候给接下来一年的深圳和环深楼市做做展望了。

回望过去的2020年，对于国人而言，必定是五味杂陈。

但对于深圳以及环深城市的楼市而言，却是另一番天地。

由于疫情影响所导致的货币放水，让2021年整个深圳和环深楼市迎来大牛市，即便是年中的调控也没有阻止房价的上涨。

如今，疫情尚未结束，但整个世界经济都已经随着疫情发生着深刻的变化，中国也是如此。

在新的环境之下，深圳及环深城市的楼市在2021 年的走向也会大不相同。

先说深圳。

去年，深圳房价涨了不少，中国房价行情网上，11月深圳的二手房均价为81757元/㎡，整个2020年，深圳房价上涨了25%。

而到了2021年，深圳很难再维持相同的上涨幅度。

一大原因在于国内经济环境的转变，国内大循环为主导的经济模式的提出，意味着内需将成为推动经济发展和维持稳定的重要动力，与此同时实体经济的发展也会格外受到关注。

内需提振和扶助实体，背后的核心问题在于资金的流向。今年，深圳和周边楼市的大涨，很大程度上是因为货币放水之后，资金流向了深圳和周边城市的房产市场。

内需想要释放，一定会严控资金流向房地产，因此，房住不炒在今年将继续是大基调，对于深圳这样的“典型”城市来说，持续的严格调控将会常态化。

而且，据大胡子李老师了解到的消息，2021年深圳有可能直接跳过国家的立法程序出台房地产税。

从现有的政策中，其实深圳有这样的权限去进行这个操作，所以房地产税在深圳随时可能落地，而这也会有利于抑制深圳房价的大涨。

另一方面，相对去年，国家已经形成了一系列成熟应对疫情的机制，像去年那种猝不及防的状况不复存在，并且从今年第三季度开始，GDP数据就已经转正，整体经济逐步恢复。

在这个背景下，货币放水这类刺激楼市的举措短时间内不会发生，深圳楼市也就没有了利好房价大涨的经济环境。

虽然深圳的楼市没有大涨的环境，但由于维持经济稳定和深圳土地矛盾没有根本性解决这两个因素。新的一年我认为深圳的房价还是会涨，只是上涨幅度不会那么大。

新一年的环深楼市，比深圳更值得看好。

其实在整个2020年，环深的楼市受深圳调控后的外溢影响，一路维持着火热， 
而到了2020年的年底，热度丝毫未减。

东莞南城的楼盘万象府，备案均价45595元/㎡，年中首次入市就秒光，前几天加推200多套，再次秒光，部分楼盘的热度确实和深圳已经没差了。

而中山马鞍岛的楼盘也不遑多让，保利的项目新入市推出1104套房源，线上选房3分钟内就被抢光。

除了楼市之外，城市发展也是红利不断。

像珠海就迎来了大利好，12月24号，在珠海市第八届委员会第九次全体会议上，珠海宣布力争在十四五末开工建设深珠铁路。深珠通道的批复指日可待。

而在年底最后一天，深圳的“十四五”规划和2035年远景规划目标建议公布，文件中指明深莞惠大都市区将成为深圳都市圈主中心。

惠州、东莞成为都市圈主中心的一员，意味着两个城市与深圳逐步一体化。

你看，两个紧挨着的小兄弟跟着深圳不仅能喝上汤，连肉都能吃上。

图源：刘晓博说楼市 
所以说，待在深圳边上，好处实在是数都数不过来，不仅楼市跟着一起火，而且还能享受到各种发展红利。

而2021年，在深圳的辐射之下，临深城市的红利依然不会少。

当然，具体到不同的城市，楼市还是会有分化。

东莞 
东莞的确在2020年房价上涨的很快，在纬房通比指数中，东莞连月排名房价上涨幅度全国第一。

但到了2021年，东莞的楼市会和深圳一样受到一定的限制，在房住不炒的大背景之下，去年的涨幅排头兵在房价上很难连年维持高涨幅。

况且现如今东莞部分区域如中心城区的房价已经飙升到4万+，甚至有上涨到5万+的趋势。

在短时间内房价过快上涨，很容易透支上涨空间，因此，东莞主城区房价很有可能会开始回调。

与之相反，东莞临深区域的房价涨幅在2020年反而不大，随着深圳都市圈利好进一步兑现，东莞临深片区将会迎来补涨。

风水轮流转，新一年里东莞临深片区的楼市会比主城区更值得看好。

中山 
除了东莞之外，另一个比较近来火热的城市是中山，2020年，中山得益于深中通道的加快建设，在低迷了两年之后终于在下半年复苏，尤其是深中通道登陆中山第一站的马鞍岛，项目都在2万/平以上了，均价高的楼盘能达到3万/㎡以上。

离深中通道开通越来越近，价格拉升也符合正常逻辑，但要留意的是，中山还是那个老问题：自身的经济实力不强。

过去的2020年前三季度中山的GDP数据也并不好看，和2019年一样维持在第9位。让人很难不怀疑中山这一次的涨幅其实是在透支自己的上涨空间。

透支房价涨幅这事2015-2017年的中山就干过，已经是老手了，不得不说中山的这一波上涨和2015-2017年的上涨有些类似，都是靠深中通道的概念。产业和人才是否能全面引进支撑房价，还是个很大的未知数。

经济基础与2020年的快速涨幅不匹配，新一年的中山楼市依然不值得看好。

惠州 
惠州在2021年最大的利好在于深圳都市圈，作为深圳都市圈主中心的一员，惠州的地位毫无疑问是有所上升的。而新的一年深莞惠的进一步融合，对惠州发展意义重大。

另外对惠州影响很大的是14号线，从长期来看，惠州一定会和深圳通地铁，原因很简单，一个是深圳自身的人地矛盾需要产业、人口的外延，还有一个就是深圳都市圈发展的客观需要，都是一个都市圈内的一家人，还是地域紧挨着的兄弟，通地铁是顺理成章之事。

因此，在这些利好支撑下，惠州的楼市无论是今年还是未来一段时间内，都是向好的。

珠海 
珠海是环深城市中的奇葩，因为整个2020年楼市虽然热度很高，但是珠海的房价上涨幅度并不大，尤其是和东莞、中山相比。

但对于珠海来说，城市红利却丝毫不比其他城市少，最重要的当然就是深珠通道，既然政府层面已经表态，说明深珠通道的批复已经临近，对于这样具有重要影响力的交通设施而言，批复和建成这两个时间段是对楼市刺激最大的时期。

加上整个2020年，珠海的房价都相对稳定，而且珠海又开始放开落户政策抢人，因此，我相信今年珠海的楼市会迎来一波上涨。

讲了这么多，那么今年在深圳和环深城市应该怎么选？ 
如果想买深圳，没有购房资格就只能时间换空间等名额了，有购房资格的朋友还是优先打新，因为今年深圳肯定还是会继续想方设法增加住房供应，入市的新房供应也不会少。而且深圳今年房价还是会维持上涨的趋势，能尽快上车就尽快上车。

环深城市之间会有分化，选对城市很重要，我认可的选择顺序是：珠海>惠州> 东莞>中山 
中山和东莞已经在2020年出了风头，2021年就是珠海和惠州出彩的时刻。

当然对于这两个城市而言，具体也要注重板块的选择。这两个城市的利好都是源于临深，所以在选择板块的逻辑上也还是要遵循这个思路，只能选两个城市中临深的区域。

要记住，新的一年，即便是在深圳和临深这块价值宝地，如果没有做对选择，宝地也会变成坑。