记者今天从新疆乌鲁木齐市中级人民法院召开的乌市房屋买卖合同案件审理情况新闻发布会上获悉，2017年至今年10月，该院共审理房屋买卖合同纠纷案件360件，呈现出房屋买卖合同案中卖方违约情形居多，房屋买卖交易行为有待规范的特点，广大群众要提高房屋交易中的风险防范意识，依法维护自己的合法权益。

据乌鲁木齐市中级人民法院民四庭副庭长、新闻发言人陈琛介绍，2017年开始，因老城区改造，乌市房屋交易市场开始活跃，居民购房意愿强烈，二手房市场交易频次增加，房屋价格上涨趋势明显。从该院受理的房屋买卖合同纠纷案件的交易数额及案件量来看，近三年“二手房”房屋交易频次增加、房屋价格上涨，争议也不断增多。另外，通过中介公司进行“二手房”买卖，已经成为现阶段广大市民进行房屋交易的主要方式，中介公司不但可以为双方提供较为丰富的房源信息，并且可以向双方提供房屋行政管理部门关于房屋交易的规范信息及按揭手续的办理服务，为房屋交易的安全、有效、高效提供帮助，但同时因通过中介公司达成的交易的双方，所签订合同均是中介公司提供的制式合同，将房屋买卖及中介服务的内容全部包含于其中，在双方诉讼时会引发对复合合同的审理及合同部分解除、部分继续履行等较为复杂的情况。

经对相关案件进行统计、分析，2017年至2019年，乌市中院受理的此类案件中多为买方起诉，主张继续履行合同或主张卖方违约，要求违约损失。买方违约，卖方要求解除合同及赔偿的案件较少。而从判决认定的违约方来看，认定卖方存在违约情形较多。另外，房屋买卖合同纠纷案件中双方当事人对违约责任的认识不同，引发大量诉讼。

陈琛提醒说，在房屋买卖合同纠纷案件中，当事人对《房屋买卖居间合同》或《房屋买卖合同》之间关系的理解有待加强，对交易行为还有待进一步规范。买卖双方签订的《房屋买卖居间合同》或《房屋买卖合同》往往是三方签订的，合同为房屋买卖双方及居间一方，合同中不但有房屋买卖合同的内容，还有居间合同的内容，这样的合同是复合合同，在解除合同时，要明确解除的合同内容，往往只解除买卖合同关系后，居间合同的内容并不当然解除，双方仍需向中介公司履行支付中介服务费用的合同义务。在诉讼中如果仅要求解除买卖合同关系，则应当将中介公司做为第三人，如要同时要求解除与中介公司的居间合同关系，则需将中介公司列为被告，并对其提出明确的诉讼请求。买卖双方已经签订合同后，且基本完成付款义务的，买方可以要求卖方配合办理房屋过户登记。买方购房贷款未获银行审批，出卖方要求解除合同，并且要求买方承担违约责任的，买方根据合同约定可以一次性现金支付剩余房款，也可以提供证明自身具有现金支付能力的证据，对抗卖方以买方银行贷款未获审批为由要求解除合同的诉讼主张。买卖双方签订合同之后，买卖双方未在合同约定的时间内履行合同义务，但对方未提异议并继续履行合同的，视为买卖双方对合同约定的合意变更。当事人事后主张对方未在合同约定时间内履行义务构成违约的，理由不能成立。买卖双方虽然在合同中约定了办理完毕过户手续、交付房屋的具体时间，但因房屋管理部门或银行审批时限较长而导致未能在约定期限内完成过户、交付手续，且买受人自身无明显过错的，不应认定其承担违约责任。

陈琛同时也表示，因受限贷、限购、禁购等房地产调控政策的影响，合同确实无法继续履行的，属于因不可归责于双方当事人的情形导致的合同不能履行，当事人请求法院变更或者解除合同的，法院可结合案件的实际情况予以变更或解除。当事人解除合同以后，卖方应当将已经收到的购房款或定金返还，买方应将接收的房屋返还。因一方不履行合同或履行合同不符合约定给对方造成损失的，另一方可主张赔偿损失。

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