三四线城市又有坏消息传来！
   媒体梳理显示，截至到7月26日，今年共有275家房地产企业宣告破产清算，仅7月24日一天就有三家，而且它们大部分属于分布在三四线及以下城市的本地中小型房企。

房企洗牌背后，是楼市、城市在洗牌，破产接连上演，为什么是三四线城市率先扛不住了？

01
中小城市房企躺着挣钱的时代结束
   半年多时间275家房企倒闭，相当于每天至少消失一家，这个速度的确很惊人。不过相对往年的环比数据，并没有大幅度增长。而2018年在工商局注册登记的房地产开发商，一共多达9.7万家，所以上半年的情况还谈不上“倒闭潮”。

   但有两点值得注意：，破产倒闭的房企中，不乏明星公司。比如“宁波首富”掌舵，一度位列500强的上市房企银亿集团，同样难逃破产命运。

   第二，整个房地产行业，已经没有太大的增量空间，2019年上半年成交面积，甚至出现同比下跌的局面。因此黄奇帆在近日的演讲中也表示，今后十几年，中国的房地产开发企业数量会减少三分之二以上。

抛开大背景不谈，对这些破产倒闭的房企来说，活不下去的直接因素有很多。

   比如融资难。上半年以来，已经有15次针对房企资金链收紧的政策，不久前对信托渠道的限制，就直接斩断了不少房企的重要输血管。中小型房企本身就没有庞大的现金流，杠杆率很高，一旦资金链断裂，自然难逃关门大吉。

   比如调控收紧。据不完全统计，上半年各地出台调控文件超过250次，限地价、限房价，限购、限售，几天之前苏州就再次出手限购加限售。

恒大研究院
   一方面它提升了房企拿地成本，压缩利润空间，另一方面延长了资金回笼时间，对中小型房企打击相当致命。

   没有资金、资源和市场优势的三四线房企，在接下来的激烈竞争中会率先出局，而房企普遍受益躺着挣钱的时代结束，本质上还是因为，中小城市土地、人口的扩张，已经面临尾声。

02
房企的分化和城市的分化正在同时发生
   中国的商品房历史只有二十多年，这期间恰恰是城市化的扩张高峰期，城镇化率从2000每年前后的36%，增长为2018年的60%左右；新房成交面积从二十年前的每年一亿平米，增长到目前每年十七八亿平米。

   农民进城，带来大量的新增刚需；城市边界扩张，为楼市的繁荣提供了土地；拆迁和棚改则释放了大量的资金。

   数据显示，城镇化率每增加1%，商品房销售价格提高5.83%，房企的命运和城市的命运紧密挂钩。

   县城楼盘也能上万背后，是中小型房企赚的盆满钵满。所以过去的房地产行业，出现了两个重要特征：一是三四线小房企遍地开花；二是巨头普遍下沉，前往十八线城市掘金。

   公布的财富中国500强排行榜上，房地产领域的上榜公司达到52个，上榜数量仅次于金属行业。2017年是56家，2018年是55家，上榜数量都排在各行业位。作为对比2012年只有32家。

   从财富500强的年份变化可以看出，过去房企在城市化的红利下高速发展，然而最近两年明显面临着扩张的天花板。

   这种局面很容易理解。业界对房价和楼市走向的普遍看法是，短期看政策，中期看土地，长期看人口。政策层面不断收紧，土地层面，摊大饼式的城市建设，鬼区的风险越来越大。

   至于人口，2018年常住人口增长前十的城市，分别是
深圳、广州、西安、杭州、成都、重庆、郑州、佛山、长沙、宁波。除了宁波，全都在20万以上，而且它们都是二线城市。常住人口增长二十强，没有三四线城市的身影。

   前不久国家首次提到收缩型城市，另外有研究团队调查发现，中国12%的城市在收缩，房子白菜价的黑龙江鹤岗，海景房无人问津的山东乳山，包括这两天被广泛聚焦的镇江，都面临着人口流失的收缩风险。

   可见，房企的分化和城市的分化，正在同时发生。

   当然对房企来说，未必都是寒冬，日前公布的财富世界500强榜单上，恒大、碧桂园、绿地、保利等头部房企，都实现了位次的大幅度提升，尤其是碧桂园从353位跃居177位。

   大分化时代，人口、资金加速集聚，强者越强，房企如此，城市也如此。

03
楼市、城市洗牌，谁是大赢家
   三四线城市还活着的中小型房企，为了规避资金链风险，不排除采取降价促销的办法回笼资金。不过政策开闸依旧有风险，几天前河南开封撤销限售令又收回，是鲜活的案例。

    站在投资层面看，中小城市房企接连倒闭，出现楼盘烂尾的问题也不奇怪，它说明最安全可靠的投资选择，依旧是热点一二线城市。

   关于这点，西部菌比较认同黄奇帆日前流传很广的文章中的判断，未来房地产的热点，将集中在三个地方：
一是中心城市，尤其是包括成都、武汉、郑州和西安在内的九大国家中心城市；
二是大都市圈；三是热点城市群。

   这些热点地区，不仅会虹吸的人才、技术，还会集聚房企运转最需要的资金。

   以2018年的数据为例，本外币存款余额也即资金总量，北京、上海、深圳和广州四大一线城市遥遥领先，其中京沪超过10万亿。

   资金总量排名前列的，如杭州、成都、重庆、南京、天津、苏州等，都是强二线城市。增幅遥遥领先的，如贵阳、合肥、长沙，同样是近几年经济增长的明星城市。

   一座城市有足够的资金，融资渠道丰富，房企才能拿地，做精细化的开发。275家倒闭房企所在的城市，如鹤壁、开封、张家港等，金融产业和融资环境和一二线城市有天壤之别。

   城市兴，则楼市兴。如世界500强企业地域分布显示的，包括房地产在内，最牛的企业，大部分都集中在最的城市。中小型房企的命运，是三四线城市发展走向的缩影。

   就在前两天的高层会议上，深圳和青岛被委以重任，收获重磅红利。可见，有一定的发展基础，有区位优势，有充足的人气，有丰裕的资金，这样的城市总是会不断碰到机遇，还会被国家重点关照，它们将成为城市洗牌的大赢家。

   当然按照目标，接下来还有一亿多非户籍人口有待城市化，这或将是三四线楼市的最后一波大规模红利。

   而对三四线城市来说，这意味着必须调整思路，告别盲目扩张，向小而美的宜居空间进化。