不知道大家发现没有，最近在楼市里钱特别紧，一些做贷款的朋友纷纷表示房产抵押贷都开始不好做了。

    近期关于金融政策不断收紧的风声越来越多，无论是抵押贷还是各类贷款，只要是流向房产的贷款就异常难办。各大银行房贷额度也逐渐见底，可见资金端的收紧终于不再是说说而已了。

01
    为什么说是全面收紧
    市场上的很多信号都证实了这一项。

    利率止跌回涨
    在前段时间关于利率的文章中也说到过，下半年在信贷方面不会太过轻松，除此之外近期各地银行的利率数据也纷纷开始上升。

    但要知道居民杠杆率其实从调控开始都并没有太过放松，民间放贷上也已经得到了不小的控制。

    虽然这两年一直在说降杠杆，但我们看整体的杠杆数据并没有太大的变化，就算调控严厉的这两年也并有迅速减少，反而有增长的趋势。

    在小笙看来主要原因还是民众撬动的杠杆毕竟有限，远没有房企撬动杠杆来的疯狂，因此这两年也在房企融资上有不少动作。

    信贷收紧
    一般来说，房企能拿到的的钱就是银行的开发贷，利率成本比较低，但从今年的各类政策我们不难看出，所有的贷款，只要是涉及房产类的均在不断收缩，甚至对于违规放贷的行为处罚力度也在不断加码。
   
    除此之外早在年初，银保监会就一再发文表示不会让水再流入地产，随后其各种行为也都印证了这一点。

    各渠道全面深入
    各条路都堵死的情况下开发商只能进一步求助于其他融资渠道，但从今年开始，政策破天荒的并未止步于利率和信贷，而是继续深入至信托和私募资金等领域。

    这些都在表明，不断收紧开发商的钱袋子，而为何要收紧呢？这主要来源于这些年开发商形成的运作模式。

02
    遏制原有模式
    很多人都认为“高周转”是开发商的战略或者战术，但实际上对于不少开发商而言，“高周转”是赖以生存的根本。

    为什么这么说呢？

    对大部分开发商而言，其盈利模式本质上来说就是“借鸡生蛋”，玩的是金融杠杆游戏。

    他们的主要资金来源于成本较低的“开发贷”。

    但根据银监会的要求，银行对房地产企业放款条件是：房地产企业需要具备施工证。而从拿地到开盘，正常项目乐观估计，周期一般是六个月。

    手里有多个项目的开发商，是这样玩的：利用已取得施工证的旧项目B向银行贷款，然后把新项目A刚取得的土地证抵押给B项目公司，银行向项目B放款，项目B把这个款倒给新项目A。

    这样项目多了之后，通过来回周转，就都能盘活。当然，项目盈利，资金流回正之后，就可以源源不断增加更多的项目，说简单了就与信用卡倒卡的玩法类似。

    但对于一些没有多个操作项目的开发商，没有关联方和兄弟项目，只能依托于信托或私募基金公司等渠道，尽管这些渠道的资金成本会高很多。

    但之前监管相对宽松，比较激进的开发商也还是很愿意用他们的钱。

    毕竟用他们的钱撑到取得施工证，撑到开发贷放款后面的日子就好过了，项目开建，取得预售，卖房收钱，偿还负债，剩下的便都是利润。

    从这里我们不难发现，为了资金降低成本，只能扩张，而摊子越做越大，不扩张更不行。

    这就形成了一个完美的循环，扩大规模则生，而不周转不拿地扩大规模，路只会越走越窄。

    所以说周转就相当于开发商的生命，只有不断转下去才能活，参考一下，你想想，如果忽然让你停下来，把卡账全还上，有多少人能不造成大影响？

    但从今年的全面收紧可以看出，从银行的贷款，到信托，再到私募，政策一步步深入，绳子越勒越紧，无不表明一件事——那就是通过收紧开发商的钱袋子，从而遏制开发商继续高周转，继续无休止的盖房子。

03
    刮骨疗毒
    其实遏制开发商盖房子，还有从根源上开始治理的意思。

    产能过剩
    这几年，我国各行各业都面临产能过剩的问题，房子产能也面临一样的问题。

    在《楼市拷问：我们到底有多少空房子？》一文中也说过，早在2017年，中国大城市住房空置率就为11.9%，小城市空置率更是高达13.9%！

    要知道国际平均水平一般只在5%左右。

    可以说我国的房产过剩已经到了一个必须遏制的节点，无论是从惊人的存量房数据，还是每年上升的投资开发增速来看，这一势头再不遏制，随着人口增速放缓，需求减少等问题会不断暴露。

    楼市积压资金太多
    房企在利益的推动下只知道扩大规模建房子，而民众长期习惯了将储蓄放在楼市里，长期积压，势必导致楼市积攒更多的金钱，影响各行各业的发展。

    而我国居民大部分的资金，以及未来的收入都放在了房子上，这显然并不是一个好兆头。

    而这些问题都不仅仅是“稳”楼市就能解决，也不是不再向楼市“灌水”，或者不再把房产业当夜壶提起就能解决的。

    只有舍得舍弃短期的增长才能换取，当然从今年不断深入的政策也能看出上面刮骨疗毒的决心。

04
    别天真了，面包并不会便宜
    大家看到这里或许会开始欢呼，从源头整顿后，面粉就会便宜，而面包也会便宜。

    可事实并非如此，各类措施虽然都面对开发商，降低楼市风险。

    但要知道与之对应的“面粉”价格并未降低，我们可以看一下近期土拍的楼面价。

    而楼面价没有降低，正常的市场价也没有太大的波动，新产生出来的面包价格自然也就不会太降。

    可见，这一系列动作降低了中间商盈利，但总的来说，无论何种方式，面包的价格不会出现太大浮动的变化。