在“稳地价、稳房价、稳预期”的政策主基调下，各地楼市调控开始走向细分。

二线城市中的苏州，因房价和土地市场过热而率先加大调控力度。5月11日，苏州对部分区域实施新房三年限售，二手房五年限售。5月24日，苏州市政府再次联合住建局、发改委等部门召开房地产行业座谈会，讨论下一步的调控工作。据媒体报道，苏州将以6月、7月作为过渡期，如房价、地价等多个指标仍得不到控制，7月起调控将会加码，具体举措包括但不限于扩大限售范围、提高外地人购房社保门槛等。

距离苏州1500公里远的珠海，则开始“放宽”购房政策。5月24日，珠海市住建局房产科向媒体确认，外地非人才限购1套新房，西区、高新区不需要社保；外地人才限购1套新房，珠海大桥以西及高新区无需社保；高端及外籍人才、港澳居民无社保要求可全市购买1套新房。

“无论是苏州还是珠海，楼市调控的原则一直没有变，即稳地价、稳房价、稳预期。”中原地产首席分析师告诉时代周报记者，当楼市过热时就要加大调控，楼市有下行风险时要适度宽松。

上海一家房企高层告诉时代周报记者，中央多次强调要“促进房地产市场平稳健康发展”，所以楼市趋稳既是政策诉求，也是众望所归。

苏州调控加码

4月底房地产价格指数超过全年调控目标5%的界限以及土地市场过热，是苏州出台新政的直接原因。

据数据统计，2019年1―4月苏州市区商品住宅成交面积为274万平方米，同比2018年同期增长了38%。成交均价21279元/平方米，同比2018年同期上涨9%。其中4月新房成交10014套，为2016年10月以来新高，二手房网签11748套，环比大涨99.52%。

苏州楼市“量价齐升”，其土地市场同样火热。2019年以来，苏州四次大型土拍中，有三次接近或超过百亿级别。1月4日，苏州主城区出让7宗地块，共揽金129.19亿元，其中青剑湖地块飙价175轮；首拍告捷后，苏州在1月11日继续连拍4宗地块，总成交价为78.83亿元；2月22日，苏州成功出让6宗涉宅地块加园区1宗商服用地，总成交价为98.25亿元。4月24日，苏州再次出让5宗地块，总成交价134.53亿元。其中溢价的一宗由碧桂园拿下，溢价率达56.66%。

“苏州楼市火热，是因为之前的调控没那么严格，”告诉时代周报记者，再加上今年房企融资渠道稍有放宽及苏州土地供应减少，也直接造就了苏州土地市场的火热。

为有效遏制房价过快上涨势头，苏州在5月11日发布新政，对工业园区全域、苏州高新区部分重点区域新房项目限售三年，苏州工业园区全域二手房限售五年。在5月24日的房地产行业座谈会上，核心内容包括把房价涨幅控制在5%以内；如房价、地价等指标仍得不到控制，7月后会即刻加码。

中国（深圳）综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁告诉时代周报记者，苏州虽然不是省会城市，但其市场体量比较大，又靠近一线城市上海，所以其调控行为可能会影响到其他热点二线城市，具有样本价值。

从苏州的调控来看，预计后续各地出台的加码政策，也基本都会以降低短期投资的限售为主。对于购买入口收紧、限购的政策，预计力度不会很大。

珠海局部放宽

与苏州不同，珠海此前一直执行较为严格的限购政策。2017年4月8日，珠海强化“限购、限售、价格备案”政策，非本市户籍居民购房需连续缴纳5年社保，新购普通住房须在取得不动产权证满3年之后才能上市交易。

看齐一线城市的限购门槛，使珠海楼市迅速进入“速冻模式”。来自合富辉煌的数据显示，2017年，珠海全年住宅网签成交103万平方米，同比下降81%；新增供应234万平方米，同比下降42%；成交均价22188元/平方米，同比上涨16%，涨幅收窄5个百分点。

“珠海‘408新政’学习的是广深，但局限于当地人口较少，实施这么严格的政策，长此以往对楼市的影响还是比较大的。”广州区域首席分析师肖文晓告诉时代周报记者，2016年珠海一手住宅成交4.9万套，实施“408新政”后，2017年下降到1.5万套，2018年略有好转，但1―11月成交量也只有1.7万套。而据官方数据显示，珠海市2018年末常住人口为189.11万人。

“市场虚火”得到有效控制后，珠海又着手局部“放宽”限购政策。

今年5月24日，珠海正式向媒体发布新政：外地非人才限购1套新房，西区、高新区不需要社保；外地人才限购1套新房，珠海大桥以西及高新区无需社保；高端及外籍人才、港澳居民无社保要求可全市购买1套新房。

“即便放开限购，也是成交量的恢复，不是价格的上涨。”肖文晓告诉时代周报记者，各地城市根据的市场变化对现有调控政策进行适当的调整并不违规，关键在于把握好“房住不炒”和“遏制房价上涨”两条政策红线。

“预计之前调控比较严厉的城市，后续可能会效仿珠海对政策进行调整。”肖文晓称。（来源：时代周报）