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[摘要] 作为房价中占比最大的因素,土地市场在2018年发生了显著变化:流拍或底价成交大量出现,溢价率持续走低,甚至出现下跌至“腰斩”。
作为房价中占比的因素,土地市场在2018年发生了显著变化:流拍或底价成交大量出现,溢价率持续走低,甚至出现下跌至“腰斩”。
8月10日,太原8宗品相较好的地块全部流拍,引发一片哗然。至此,年内流拍的土地已近800宗;同时,范围内底价成交的土地也越来越多,房企拿地的土地溢价率也保持低位。
地价下跌也已出现。在今年7月的土拍中,厦门多幅商住用地楼面价跌破2万,如翔安区13-16片区地块楼面地价为18909元,相比两年前同区域的地王37512元/平方米,跌去近一半。
过去二十多年,地价的不断上涨传导至新房房价,进而影响周边二手房价格,构成了中国房价不断上涨的逻辑链条,但是随着地价的大概率下跌,高房价还能撑住吗?
土地市场疲态已现
据国家统计局数据,1-7月,房企土地购置面积13818万平方米,同比增长11.3%;土地成交价款6619亿元,增长21.9%。
在总量仍然显著增长的表象下,土地市场的疲态已经出现,多城土地流拍或以底价成交。
中原地产研究中心统计数据显示,今年1-7月,房地产市场土地流拍一共796宗。
其中,一线城市土地流拍共有13宗,创下2012年以来的新高;二线城市土地流拍一共154宗,同比增长200%;三、四线城市土地流拍合计达到629宗,2017年同期为284宗,同比增长121%。
尤其值得注意的是一线城市,即使成交的土地,也是底价或逼近底价,成交价格普遍低于两年前。
8月9日,上海宝山顾村出让一幅宅地,底价42.7822亿成交,楼板价2.1万每平方米。两年前同区域土地价格3.7万每平方米;8月14日,广州拍出的5宗地块中,1块地以底价成交,2块仅比起拍价高60元/平米左右,价格也大幅低于两年前。
整体而言,土地成交的溢价率也有不同程度的下行。中指研究院统计,上半年300个城市各类用地溢价率为20.2%,较去年同期下降15.6个百分点。从20家代表房企来看,其新增土地储备的溢价率均值为21.1%,同比下降24.1个百分点,土地溢价率大幅回落。
“流拍、底价成交、溢价率走低,说明市场在降温,但这是一种不情愿的降温。”业内专家称,土地市场降温的主要原因是,房企资金回笼速度非常慢,且新房限价等也影响了房企的拿地情绪。
美联物业总监何倩茹认为,近期土地以底价成交为主,主要原因是土地出让的限制条件比较多,比如达到价后竞自持面积、竞公租房面积等,加重了房企建房的成本。
国泰君安分析师谢皓宇则指出,拿地资金严格监管,房企依靠自有资金拿地、叠加龙头企业减缓拿地力度,使得土地购买力有限,最终带来地价下行。
浙商证券也称,开发商资金来源在今年持续紧张,再加上去年是土地大年,房企已补充了充足的货值,今年在拿地方面就更加谨慎。
广州一家大型房企人士坦言,受限价、限签政策影响,公司的销售回款明显放慢,对于拿地的资金预算也相应缩减;同时,热点城市的热门土地限制性因素太多,综合测算下来能盈利很难,公司也不去抢了。
业内专家提醒,近期部分土地供应部门需要关注企业拿地的心态,换言之,分析房企拿地的压力,进而形成科学和有效的供地模式,“否则房企拿地的盈利账都算不清,也不会去拿地了”。
高房价正失去支撑
流拍、底价成交、溢价率走低意味着,地价正在进入下跌通道。
但受上半年三四线城市土地成交影响,地价目前还没有出现下跌,“今年土地市场剧烈分化,大城市流拍、中小城市高地价成交,类似浙江丽水等中小城市,都出现了土地的高溢价率成交,甚至超过100%。”业内专家说。
从价格值来看,1-7月,房企购置土地均价4790元/平方米,同比增长9.5%,但增速比去年同期下降了17.4个百分点。
重点房企的数据更能说明地价的走势,其拿地成本普遍下跌。中指研究院数据显示,2018年上半年,20家代表房企拿地金额同比微涨0.4%,拿地面积同比增长19.8%,拿地成本则下降了16.7%。
其中在一线城市,20家代表房企拿地楼面价同比下降19.1%;二线城市同比下降7.5%;三四线城市同比下降18.1%。
广发证券分析师乐加栋指出,从地价和房价关系来看,中指院300城市楼面价增速低于统计局销售均价增速,房企拿地成本在持续走低。
过去很多年,中国楼市的房价很大程度上由地价决定,“面粉贵过面包”、“面包”再提价屡屡上演。“一线城市的土地成本,像北京土地成本占房价的60%”,国家税务总局税科所研究员付广军曾提出“降房价首先降地价”的观点。
那么,当下房企拿地成本的下降是否会传导至新房市场,导致未来的房价下跌?
对此,深圳市房地产中介协会发展研究总监徐枫认为,房价与地价之间并没有必然的联系。从成本法的角度来说,地价下跌对房价的回调是一个有利的条件,但地价下跌并不能抵减其他成本费用的上升。
徐枫就香港经验举例,地价和房价之间的显性关系不是特别明显。早些年,有些开发商在香港拿了地王,但是碰上了不好的市场,楼价全面下跌,开发商的楼盘也因时而调整。
深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁也认为,地价低有利于房价回调,但是不尽然。因为还得看市场的因素,不完全是地价,供需关系和调控也会影响房价的最终定价。
业内专家认为,地价下跌确实可以为房价下跌创造较好的条件,或者说房价上涨的空间相对会减少,所以地价下跌多少是具有市场信号意义的。但是,地价下跌同时,建材等成本却在上调,所以从稳定房价的角度看,包括地价、建安成本等方面都需要积极管控。
美联物业总监何倩茹则认为,仅凭地价下跌,还难以评判对房价会有何影响。可以确定的是,目前的土地出让方式,会让土地集中到国企、大型房企的手里,因为国企和大型房企的底气更足,资金充足,可以以更低的成本去运营。
名门华府400-890-0000 转 862233
效果图
名门华府基本信息 | |||||
单价 | 待定 | 产权年限 | 50 | 区域商圈 | 米东区 |
户型 | 四居室(166.99㎡)三居室(133.73㎡)三居室(131.56㎡) | 收房时间 | 预计2020年5月交房 | 开盘时间 | 预计 2018-09-01开盘 |
项目简介: 华府项目位于米东区振兴中路与碱沟路交汇处,占地面积44132.25平米,总建筑170911.47平米,其中9栋高层法式风情住宅!2018年9月开盘,用心打造米东区明星楼盘!
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绿城·一龙半岛400-890-0000 转 835600
效果图
绿城·一龙半岛基本信息 | |||||
单价 | 均价22000元/平方米 | 产权年限 | 70 | 区域商圈 | 米东区 |
户型 | 三居室(172.07㎡)五居室(238.59㎡)四居室(149.49㎡) | 收房时间 | 2013年8月12日B-地块已交房 | 开盘时间 | 2012年3月21日B-地块已开盘 |
项目简介:绿城·一龙半岛 七道湾路、西接河南东路、河滩快速路、南通喀什路。项目总占地面积为1075亩,建筑面积9万平方米。产品形态包含有独栋、双拼、联排别墅及电梯花园洋房,规划分三期开发建设,共计377户。 项目生态资源丰富,主要以净湖、天鹅、沙滩、泉眼、森林、田园、渔趣、码头、会所九景归纳汇总。以28口泉眼为 形成的10000㎡湿地保护区,是全疆少有的富氧人居水岸。20万㎡原生湖岛、40万㎡森林覆盖,绿化率颇高,整座岛屿空气清新。 项目内配套3600㎡私家会所,会所内设超市、客房、餐饮娱乐广场、SPA 、时尚酒廊等,含室内恒温游泳池。 二期新品双拼别墅“为你的院子,再送一个湖”,位于项目原生双湖(天鹅湖/云珑湖)岛心处,全部产品环湖依次而建,推窗即可见原生湖畔。法式风格建筑,与一期地中海建筑风格相比各有千秋,其提炼欧洲建筑传承符号,以暖白、暖黄色为基调,采用石材、仿石漆、质感涂料等饰面材料,注重每幢楼的细节处理。二期双拼湖院墅,享整个项目九大丰富景观资源外,还以149-480㎡法式环湖墅,赠送300—1000㎡庭院拓宽生活尺度!目前项目一期已经基本销售完毕,二期在售。
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