从地产股大跌看房价走向，恒大 说明什么？

这一周 受关注的是股市大跌。

虽然我不太懂股市，不敢班门弄斧，但我过去也研究过地产股和楼市的关系，还是有紧密联动的，地产股一般会先于楼市反映行情，毕竟楼市好坏，直接关系到地产公司的业绩，虽然在财务结算上，销售收入和营业收入会有一两年的时间差，但股价本来就是一个对未来业绩预期的提前反映，财务结算方式并不决定地产股的走向。

2017年内房股融创、碧桂园、恒大三大天王涨的 猛， 近半个月的股价都已经下跌了百分之二三十，如果今年明年这些龙头股的走势是横盘震荡下跌，两年后房价下跌的几率就 大。这个以后可以等待验证下。

当然我分析房价跌不跌，倒不是依据股市先跌不跌。但楼市跟股市有一个道理是相通的，韭菜一次性割完后，成长需要时间。

现在看银监会的各种 文件，看起来是已经痛下决心要拆除金融风险。

今天看到黄河说的一段话很认同，所谓宏观经济“去 ”，实际上就是整个社会经济体系的“资产负债表收缩”，在这一收缩过程中如果没有新的增长动能支撑，内部 的萎缩加上外部情绪的转换，很容易就会让有计划的“收缩”，变成一场失去控制的“溃散”。

这种情况我们是经常发生的，事情的演变往往不按设想的路径走，比如股市的去 后演变成了股灾，比如811汇改，外储流失1万亿美元，汇率差点就破了7。

宏观经济的去 ，现在除了国企降负债， 明显的就是房地产市场要去 ，各种资金来源围追堵截，表现就是不让钱进入楼市，包括降低银行贷款的额度，放慢银行贷款的速度，房企融资渠道被收缩等表现。 近樱桃跟信托和券商的人了解到，房企的融资成本普遍都涨了，往年历次调控，即使银行收紧贷款，但其他渠道都是畅通的，房企在社会上还是可以找到很多钱维持下去，但这一次 层不断出文件，断了房企的很多后路，被迫去国外融资，这一次去 的力度仿佛回到了1997年。

一般来说，只要中途不会出现经济失速，这种去 就会维持下去，按照 的计划，用三年时间完成去 。也就是2018、2019、2020年，三年时间去 ，这个跟美国缩表的周期刚好重叠。所以，过去高 的企业和个人，这几年都会感到难过。

但因为2016、2017年销售业绩 好，只要不是高价地拿的多，房企现在的余粮还是比较充足的。这种融资收紧，也需要时间才能传递出来威力。

根据山东半岛都市报的报道，山东已经开会表示将取消棚改、拆迁货币安置奖励，采取实物安置，取消的原因就是因为货币化安置推高了房价。这个是显而易见的，假如真能全部改为房子安置，那地级市的房价上涨动能就衰减了。我不知道这个变化是不是因为国开行没钱放了，从 源头就开始缩减了货币的配给，还是山东为了抑制房价上涨，自觉的改为实物安置。

像山东这种实体经济不景气的地方，除了青岛和济南相对好点外，其他地级城市，如果楼市不是货币刺激，不是靠棚改支撑，房价根本就支撑不住。

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另外，昨天被恒大楼盘打88折的消息刷屏了，有人问我，这意味着什么。

财联社报道，自2月1日至2月28日，恒大 楼盘享基础优惠88折，部分项目限量折扣特价房(额外 95折)。除享有基础优惠外，针对不同的支付方式，还享有不同额度折扣。

恒大这一次又在做了个免费的广告。其实这种营销手段，恒大经常使用。早的如2011年之后几年恒大打折 已经习以为常，近的如2015年、2016年也推出过这样的促销。

2015年4月，恒大宣布开始实施无理由退房。在2015年度业绩会上，恒大董事会主席许家印表示，实施无理由退房成效显著，其全年销售额和销售面积均创历史新高，2015年恒大销售额同比增53%，而退房率仅为0.91%。

2016年3月，恒大再次宣布无理由退房政策无限期延长的同时，349个楼盘中，除上海、启东等项目，其余楼盘均享受87折优惠。

2016年国庆 周时，恒大在的楼盘都推出82折促销。

恒大打折真的不新鲜，但我奇怪的是，以前大家也没多大反应，为什么这一次都喜大普奔呢？是认为终于有大房企打响了2018年 的 枪，预计其他房企 也 了？还是因为楼市 太久了，终于看到有房企不看好未来要 ，代表市场转向的迹象？

虽然我是大空头，但我也不能为了吸引眼球把什么事都跟房价要跌牵扯上，还是要客观分析，恒大是高周转模式，尤其是现在房地产进入拼规模时代，打点折，无理由退房，给大家吃一颗不会 的定心丸，以此吸引客户，加快销售速度，提高回款效率，所以呢，单就这个事来说，不要过度解读。

其他房企跟不跟着 ，还是取决于当地市场的变化，如果供给量大，新盘去化又慢，房企在高峰期拿的高价地多，资金周转压力大，那估计会优先 快跑，尤其是年底，上市公司有业绩增长的压力，打折促销的几率更大些。但当地现阶段如果没什么新房供给量，房企手里的存货不多，又不缺钱的，卖完没货了想拿地又拿不到或者拿不起的，肯定不会急着 卖。

大规模的 潮，估计还要等两年后，二三四线城市房价必跌无疑，这一点不用怀疑，只是跌多跌少，先跌后跌的区别罢了。一线城市因为供给量有限，而人口和经济上有支撑，所以相对安全和稳定些，但没买房的刚需请放心，强力的调控不会放松，深圳规土委领导接受新华社采访时已经表态，未来3-5年，会保持房价稳定，保证房价环比不增长， 会给刚需上车的机会，我前段时间还担心二三线资金回流深圳炒作，因为深户太好入了，2017年深圳的常住人口增加了六十多万，需求端旺盛，而供给量又跟不上，现在 既然这么表态了，那大家就不用担心房价会反弹，可以随便挑挑拣拣了。只要房价反弹，深圳应该会继续出台政策打压，兑现房价不涨的承诺，比如取消阴阳合同，比如限售，比如限离，比如提高 门槛等等，手段是有的，就看深圳愿不愿意使用了。水库论坛所说的2018年春节后行情房价会涨30%，是无稽之谈。