手机看新闻
[摘要] 当商业地产参与者的复杂程度不断提高，决策难度系数正空前加大。誉翔安地产创始人王珂认为，与传统住宅产品仅仅需要解决 问题、贷款问题、客户问题的简单关系不同，写字楼等商办物业在交易链条拉长的情况下，出现了“买的不用，用的不买”等客户与用户错位的现实问题，因此又衍生出“ 终用户、资金问题”等几大关系。
当商业地产参与者的复杂程度不断提高，决策难度系数正空前加大。誉翔安地产创始人王珂认为，与传统住宅产品仅仅需要解决 问题、贷款问题、客户问题的简单关系不同，写字楼等商办物业在交易链条拉长的情况下，出现了“买的不用，用的不买”等客户与用户错位的现实问题，因此又衍生出“终用户、资金问题”等几大关系。
在中国写字楼综合体发展论坛第十一届年会上，王珂接受中国房地产报记者专访时指出：“写字楼不应该仅仅作为一个制造业的产品，若想更好地吸引客户的 价值需求，从某种程度上说，其更应该是一个具有类淘宝价值的交易平台”。
与此同时，受制于原材料土地太贵、资金成本过高以及市场波动狭窄等因素，当前的商业地产市场运营正逐步演化为土豪的游戏，因而在王珂看来，国内尚不具备商业地产REITs落地的土壤。
中国房地产报：许多开发商都开始涉足商业地产领域，与住宅产品相比较，开发写字楼等商业地产产品时 的难度在于什么？
王珂：商业地产产品的开发链条太长，这是区别于住宅产品的 不同。正是因为这一根本不同，导致商业地产参与者复杂程度提高，同时决策难度系数也很高。开发商除了要解决 问题、贷款问题、客户问题这三个住宅产品常面临的问题之外，还必须处理 终用户、资金问题等复杂关系。
首先是 终用户问题。与住宅产品不同，商业地产产品具有“买的不用、用的不买”的特性，这种错位现象占到市场的70%以上。因此，此种情况下，必须要研究用户问题，而不仅仅是客户问题，即什么人经营的问题。
其次，资金的问题。当前的环境下，即便是做一个10万平方米的商业综合体，以万科现有的标准、开发策略为例，所烧掉的钱相当于万科的一个分公司，对现金的占用 大。因此仅靠一己之力，普通的开发商很难做到仅以土地资源 顺利成长为一个 好的经营性物业。
第三，客户的问题。无论是机构 者还是个人 者，客户要来 商业物业，思考的重点一定是商业能提供给他什么东西。作为商业物业开发商，要么能有助于客户提高收入，要么有助于其降低整体运营成本，要么让其提高做生意的效率，要么帮助其动用更多的社会资源。在这个时候就必须考虑，以什么角度跟 者交流，才能让他愿意跟着你一起来 。
中国房地产报：那么未来什么类型的商业地产项目更能吸引市场青睐？
王珂：我们通过研究发现，在国内做 ，不管是机构还是个人，无外乎以下几种选择。 是房地产，包括住宅、商业、写字楼等；第二是所谓的影子银行，目前影子银行已经有大约十万亿元的规模，想要每年拥有高于存款利息的固定，这种服务基本逃不掉；第三类是当下兴起的各式 热点，比如 近的股市，而一年前的这个热点是移动互联网，再往前的话可能就是全行业大资管时代所带来的变化。
而商业地产有自己鲜明的特性， 明显的特点就是价值“尺寸”大，能够吸引“大资金”。然而要想获得 人更多的关注，从某种程度上说，其更应该是一个具有类淘宝价值的交易平台，而不应该仅仅作为一个制造业的产品。
比如当前北京的一个甲级写字楼，进入满租状态后一年的淘换率在15%左右，然后慢慢会进入一个稳定的曲线和市场范围内，每年能够保持5%~7%的租金。从这个角度看，与淘宝收取入网价同理。而淘宝网在资本市场获得认可，靠的就是其交易平台的性质，而非仅仅依靠它的硬件——服务器和一张马云的脸。
因此，未来不论在哪个区域做经营性物业的开发，你都要回答，在哪些方面能够对一个企业有帮助，也就要求你不是用万科的思维去干一个经营性物业，而是用淘宝网的思维去干。你必须把一个商业项目想成是一个经营商户的淘宝网。
那么，只有让租金水平变得稳定可持续，才是所谓的平台。只有大家愿意进到这个交易平台里面，才会赚更多钱，才会把自己的租户搬到这里。有了租户才有现金流，有了现金流才有真正意义上的资产价值。
对于未来的商业物业来说，每年保持稳定的增长和交易量，就是其平台发展的关键。以前开发商或者 者常说，结构封顶的时候就是 结束的时候，而现在做写字楼或者商业地产，竣工备案才是平台运营的开始。
中国房地产报：当前依旧有很多商业地产商对物业进行散售，这与你的“平台”思维是不是相悖？
王珂：采取散售的主要原因是当前大环境 不利于商业地产的持有运营。
一是原材料、土地太贵；二是资金成本太高，普遍在10%左右，即使万科这样的大企业，资金成本也在5%~6%之间；三是市场波动狭窄，每两三年就波动一次。而运营产生的附加值 低，加上职业经理人又是考核制，根本抵消不了这三件事情。而这与商业地产项目的根本是违背的，一个好的项目从开发到养成至少要五六年，才能完成 轮的经营指标。
虽然房地产是一个 好的基础资产，但它不是 的大资产。现在客户越来越倾向于“多点下注”，而新一代 人群体也正在形成。“70后”甚至“80后”的年轻人成为主流，他们经历过市场的波动周期，对市场的理解已不是原来“60后”对房地产品质的情有独钟。他们更关注财富的可持续增长，因此会注重资产的不同配置。
当下，中国的无风险利率 高，只要有钱，闭着眼睛一年的年化都可以达到10%以上，形成了一个基本上可以称之为毫发无损的回报。那还凭什么要投在一个 只有5%~7%的商业地产项目上？所以，商业地产面临的问题这个时候就不是其他项目竞争，而是如何提高 ，从而吸引 客户的问题。
未来倘若原材料、资金成本、市场波动这几个要素还在高位上运行，那么留给商业地产开发企业的也还是一个标准答案，只能回家洗洗睡了。
中国房地产报：REITs有没有机会打破这种局面？
王珂：也不行。REITs收购某个物业必须具备三个条件：一是物业要足够 ；二是募资成本一定要低于经营收入，年要 高；三是给予一定的税收优惠。显然，上述三个要素现在还不具备，因此当前的商业地产REITs还不具备生根发芽的土壤。
从这个角度讲，未来商业地产开发的门槛将会越来越高， 终会演变为土豪的游戏。只有那些融资成本 低、融资通道 通畅的大企业，比如10的上市公司，或者有金融机构背景的公司，在抵消刚才说的三个不利因素中的某一样之后，或还有一定运营空间。
在国家现有的基础资产价格定价体系下，土地价格问题短期内是不可能调整的。不过，眼下无风险利润正在逐步下降，波动变得平缓，同时股票市场正在兴起，或许一二年之后，融资成本可能会慢慢下降，这对于商业地产来说将是个利好。
回复还可以输入100字